Passives Einkommen: Wie Sie mit Immobilien Vermögen aufbauen Teil 1

Sind wir ehrlich: Wir alle träumen von passivem Einkommen. Sei es als Altersvorsorge, zum Vermögensaufbau oder sogar als Haupteinnahmequelle. Geld verdienen, ohne zu arbeiten: Es klingt zu gut, um wahr zu sein. Natürlich heißt das auch nicht, dass man gar keinen Aufwand hat. Aber mit kaum einem Investment kommt man dem wirklich passiven Einkommen so nah wie mit Immobilien. Auch wenn diese vielleicht nicht mehr die gleiche Rendite bringen wie noch vor einigen Jahren: In Zeiten der Unsicherheit sind sie als echter Sachwert für viele eine attraktive Anlageform. Darum gebe ich Ihnen in einer zweiteiligen Serie sechs Tipps, wie Sie mit Immobilien ein Vermögen aufbauen. 

1. Das Wichtigste zuerst: die Strategie

Noch bevor Sie eine einzige Immobilie besichtigen, sollten Sie sich eine Strategie für Ihr Investment überlegen. Das heißt zum einen, zu entscheiden, wie viel Prozent Ihres Vermögens Sie überhaupt in Immobilien investieren möchten und zum anderen, wie Sie dabei vorgehen. Ihre Strategie hängt von vielen Faktoren ab; unter anderem davon, wie viel Aufwand und wie viel Kapital Sie in Immobilien investieren wollen und können.

Dabei gilt es nicht nur, die Immobilie selbst zu überprüfen. Wenn Sie wirklich nach und nach Vermögen aufbauen möchten, müssen Sie nach dem Schneeball-Prinzip vorgehen. Die erste Immobilie sollten Sie dann so wählen, dass sie nach eventuellen Kosten für Finanzierung und Renovierung einen realen Überschuss erwirtschaftet. Diesen Überschuss nutzen Sie dann für die Finanzierung des nächsten Objektes, das wiederum einen größeren Überschuss erwirtschaften sollte, usw.

Strategie bedeutet außerdem: Think outside the box. Bei Anlageimmobilien gibt es nicht nur den Standard-Mietvertrag. Auch etwa Kurzzeitvermietung per Air BnB und Co werden immer beliebter, weil sich hier über kurze Zeit oft deutlich attraktivere Gewinne erwirtschaften lassen, auch wenn diese ungleichmäßig eintrudeln. Wer wegen seiner Finanzierung mehr Sicherheit braucht, kann sich auf die Langzeitvermietung spezialisieren. Wenn Sie Ihre Wohnung in Köln vermieten möchten – oder in einer anderen Stadt, in der die Mietpreisbremse greift – kann auch möbliertes Vermieten sehr interessant sein. Denn die Möblierung rechtfertigt einen Aufschlag der Miete außerhalb der gesetzlichen Deckelung durch die Mietpreisbremse.

2. Einen Plan für die Immobilie aufstellen!

Eine Immobilie zur passiven Kapitalanlage kaufen Sie nicht für heute und morgen oder für fünf Jahre. Das heißt für Sie, dass Sie langfristig planen müssen, wie es mit der Immobilie weitergehen wird. Suchen Sie sich einen Fachmann, der die Immobilie mit Ihnen begeht, sichten Sie alle Unterlagen und stellen Sie dann einen Plan auf, welche Sanierungen in den nächsten 20 Jahren auf Sie zukommen – von Heizung über Leitungen bis zum Dach. Auch regelmäßige Renovierungen sollten Sie dabei nicht vergessen. Diese Kosten müssen Sie unbedingt in Ihre Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für den realen Überschuss mit einbeziehen! Bei einer Eigentumswohnung achten Sie darauf, dass die Hausgemeinschaft ausreichend Rücklagen gebildet hat.

3. Lösungen für kleines Vermögen

Nicht jeder hat sechsstellige Beträge, über die sie oder er entspannt verfügen kann. Aber auch kleinere Beträge kann man in Immobilien anlegen. Die offensichtliche Lösung sind Immobilienfonds. Hier ist allerdings einigen Investoren die Unsicherheit wieder zu groß, man erhält eben keine vier Wände, wo man den Schlüssel im Schloss umdrehen kann.

Wenn Sie handwerklich begabt sind, bietet sich eine andere Lösung an. Denn dann können Sie ein renovierungsbedürftiges Objekt suchen und in Eigenleistung aufhübschen. Diese lässt sich übrigens bei der Finanzierung als Kapital anrechnen. So ist Ihre Investition zwar nicht von Anfang an passiv, dafür aber finanziell extrem attraktiv. Wichtig ist nur, dass Sie sich nicht überschätzen. Wenn Sie kein Handwerker sind, sollten Sie schon eine genaue Aufstellung machen, was Sie selbst leisten können und was nicht. So bietet es sich vielleicht an, die Fliesen in den Bädern selbst zu legen, aber für die Anschlüsse einen Profi kommen zu lassen, ebenso wie für den Einbau von Haustür oder Dachfenstern. Denn wenn hier nicht ganz sauber gearbeitet wird, kann es zu strukturellen Schäden kommen: Etwa, dass sich die Haustür verzieht und nicht mehr ordentlich schließt oder das Wasser im Bad nicht richtig abläuft. Da gilt dann die Devise: Wer billig kauft, kauft zweimal. Im schlimmsten Fall mit Folgeschäden.

Im Übrigen ist es bei einer Immobilie mit „Vorbelastung“ noch wichtiger, einen Gutachter, Architekten oder gut geschulten Makler zurate zu ziehen. Nur dann können Schäden finanziell wirklich abgeschätzt werden – und das ist absolut unerlässlich, um Ihre Investition zu schützen und sich nicht in den Ruin zu stürzen.

Und ein kleiner Hinweis am Schluss: Es kann nie schaden, wenn Sie sich Ihren Makler zum Freund machen ☺ Denn so erhalten Sie nicht nur die Angebote, die irgendwann für alle am Markt landen, sondern werden vorab über die besten und günstigsten Objekte informiert und können „Rosinen picken“!

Soweit meine Tipps für heute. Nächste Woche geht es weiter mit noch mehr wichtigen Infos zur Kapitalanlage mit Immobilien. Wenn Sie in oder um Köln Anlageimmobilien oder Mieter für Ihr Investment suchen, stehen wir von raumkauf Immobilien Ihnen gern zur Verfügung. Auch für eine persönliche Strategieberatung wenden Sie sich gern an uns.

Post by Moheb

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